QUEM NÃO REGISTRA NÃO É DONO!

Muitos cometem o equívoco de achar que “dono de um imóvel” é quem o adquire através de um contrato particular, um recibo ou até mesmo uma escritura pública que não foi levada a registro, e aí vem a dor de cabeça.

Por isso, cumpre esclarecer primeiro do que se trata esse registro, para depois entender o porquê do famoso ditado “quem não registra não é dono”.

No Brasil, para transferência de domínio de bens imóveis é necessário o registro do título translativo no cartório de registro de imóveis, conforme disposto nos artigos 1.227 e 1.245 do Código Civil, acrescentando, ainda, que o alienante continua sendo dono do imóvel enquanto o título não for registrado.

Mas, não é só isso, os modos de aquisição originária do direito real de propriedade, como ocorre com a usucapião e a legitimação fundiária (Reurb), também precisam de registro para que o seu beneficiário ou requerente seja o dono do imóvel.

Ou seja, quem adquire um imóvel, seja através de compra e venda, doação, Reurb, usucapião, ou qualquer outro meio de aquisição de um bem imóvel, precisa registrar o seu título no cartório de registro de imóveis competente para que seja dono e proprietário do seu imóvel, ainda esteja na sua posse há muito tempo, lembrando que o artigo 167, I, da Lei de Registros Públicos estabelece um rol de atos registráveis em cartório.

A título exemplificativo, vejamos o caso hipotético abaixo:

	João, somando todas as suas economias, tem R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais) para investir e resolve adquirir de Maria um imóvel justamente no valor de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais), sem se atentar para os custos dos emolumentos cartorários necessários para lavratura e registro da escritura pública, além do imposto incidente, que somariam, pelo menos, R$ 21.997,20 (vinte e um mil, novecentos e noventa e sete reais e vinte centavos), de acordo com as tabelas vigentes (2022) na cidade de Bom Jesus da Lapa-BA, considerando no cálculo APENAS ITBI (3%), emolumentos para lavratura da escritura e para o seu registro.
	João, que tem “somente” os R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais), resolve, então, adquirir o imóvel de Maria por esse mesmo valor através de um instrumento particular de compra e venda ou um mero recibo, achando que está tudo bem, que já é dono do imóvel e nada poderá lhe ocorrer.
	No entanto, meses depois João recebe uma oferta para vender esse mesmo imóvel por R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais), mas, o comprador interessado, muito diligente e bem assistido por um advogado especialista no assunto, descobre, através da certidão daquele imóvel emitida pelo cartório de registro de imóveis, que o imóvel ainda está em nome de Maria, que, por sua vez, faleceu há uma semana.
	Agora será necessário fazer o inventário de Maria, atual DONA do imóvel que João adquiriu, podendo até mesmo serem criados óbices pelos herdeiros de Maria de modo a não cumprirem de imediato o negócio jurídico anteriormente realizado por mero instrumento particular de compra e venda, além, é claro, de poderem vir a existir menores e/ou incapazes no inventário, fato que só complica ainda mais a situação de João, eis que o comprador interessado não ficará aguardando esse desenrolar judicial e primará pela celeridade da via extrajudicial, enfim, tudo isso porque João e Maria não fizeram a escritura pública de compra e venda no Tabelionato de Notas, e ainda que o tivessem feito, João teria que ter registrado essa escritura no cartório de registro de imóveis competente para que fosse realmente DONO do imóvel que adquiriu.

Entende a dor de cabeça? Eis aqui a razão pela qual QUEM NÃO REGISTRA NÃO É DONO!

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* Vale ressaltar que as breves considerações sobre a aquisição de um imóvel e a sua regularização não dispensa a contratação de um advogado especialista da sua confiança para acompanhamento e melhor solução de cada caso.